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[农村土地流转中交易客体的界定 ]
所谓农村土地交易机构的交易客体或交易品种，是指能够在交易机构公开交易的相关土地权利品种，如土地承包经营权等。目前，全国各地类似的农村土地交易机构都将土地承包经营权作为主要交易品种。
由于《宪法》及《农村土地承包经营法》早已将农村土地承包经营权的流转纳入到法律允许的框架内，所以土地承包经营权能够通过交易中心进行交易是毋庸置疑的。但农村的土地和房屋具有极强的人身属性，即使是土地承包经营权的流转也大都限于乡里乡亲之间，部分权利甚至禁止流转，如宅基地使用权等。大多数农村土地交易机构也只限于流转土地承包经营权。因此，如何在现有法律框架下扩大和界定农村土地流转市场上的交易客体和交易方式，推动农村土地由资产向资本转变，需要认真思考。笔者认为，这其中关键是要明确两个问题，一是该项权利能否流转，二是该项权利是否需要在交易中心流转。
一、关于集体建设用地使用权的交易
农村集体建设用地主要包括农民宅基地、乡镇企业用地、公共设施和公益事业用地、以及经依法办理了农地转用手续的农用地四个部分。“所谓我国农村集体建设用地的流转意指由于法律上长期对集体建设用地流动的规制所形成的‘不规范’的土地交易。”城市土地需求的增加、城乡建设用地结构的不平衡以及农民进城务工引起的房屋闲置等推动了土地流转客体由土地承包经营权向集体建设用地使用权及其附属房屋的扩大。但是，目前的法律规定和主流观点仍认为：宅基地不得单独转让，农民之间宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部；乡镇企业用地不得出让、转让、出租或单独设定抵押；公共设施和公益事业用地不得流转。
值得一提的是，安徽省在2002年就推出了《集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》。其中规定，建设单位使用集体建设用地，除乡(镇)、村公共设施、公益事业建设和农村村民建住宅经依法批准使用本集体所有的土地实行拨用外，应当以有偿使用方式取得；有偿取得集体建设用地使用权的土地使用者可以转让、出租、抵押等形式处分集体建设用地使用权；农村村民宅基地使用权可以进行流转，但其实际占用面积超过法定标准的部分应当缴纳土地有偿使用费；乡(镇)、村公共设施、公益事业建设用地不改变原有用途的，可以直接流转；改变用途的，应当签订集体建设用地有偿使用合同，缴纳土地有偿使用费。此外，广东省在2005年推出的《集体建设用地使用权流转管理办法》和2009年1月1日生效的《湖南省集体建设用地管理暂行办法》也做了相似规定。
自安徽省芜湖市作为国土资源部批准的第一个试点乡镇开始，与上述制度相配套的试点乡镇日益增加。实践证明，上述制度能盘活存量集体建设用地，有利于建立农村土地市场、完善社会保障制度和提高农民生活水平。就宅基地及其上房屋的流转而言，交易机构的功能更多体现为中介服务，为供需双方提供流转机会和法律支持，因此是否在交易中心交易应依当事人自愿；就其他集体建设用地的流转而言，交易机构更多地体现为监督功能，以减少集体建设用地流转过程中权力寻租的可能，故该部分集体建设用地的流转应被强制性要求在指定交易场所交易。因此，试点乡镇在建立农村土地流转交易场所时完全可以将集体建设用地的流转纳入其中。
二、关于土地承包经营权入股后的股权或收益分配权交易
虽然《农村土地承包经营法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》都赋予了承包户将土地入股成立合作社或股份公司的权利，但对于承包户因此形成的股权能否进行社会化流转的问题尚无定论。在农村股份合作制改革初期，各地的股份合作组织都明确规定，股东个人持有的“股权”及收益分配权，不得以继承、转让、赠与或抵押等方式流转。近年来，部分农村股份合作组织对股权的设置进行了一些调整和完善，明确规定股权可在农村社区股份合作组织内部流通,并进行了股权流转的探索。如南海市平洲区农村社区股份合作组织规定，股东个人持有的物业股，在社区股份合作组织内部，经股份合作组织办理股权变更手续后，可以以继承、转让或抵押等方式流转。
目前，成都农村产权交易所和重庆农村土地交易所已明确将股权列为交易所的交易客体。但因土地入股形成股权的流转方式在中东部地区比较少，其形式及流转程序也不规范，国家及有关部门对股东“股权证”的颁发程序还未予以规定，故股权的流转还存在很多障碍。值得注意的是，佛山市南海区在2008年底即开始筹划建立农村集体土地和股权流转交易中心。
三、关于建设用地挂钩指标的交易
该交易客体目前只存在于重庆市农村土地交易所。根据2008年12月1日生效的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》的规定，“农村土地交易所交易品种包括实物交易和指标交易：实物交易指农村集体土地使用权或承包经营权交易；指标交易指建设用地挂钩指标交易。”所谓建设用地挂钩指标，“特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设的用地指标。”因此，建设用地挂钩指标交易实质上是在集体建设用地流转的基础上又往前走了一步。在这种制度下，土地复垦和用地指标交易基本取代了征地制度，土地从集体所有向国家所有转变的程序大为缩减。
该交易客体很特殊，它的交易因获得了国家的认可而回避了土地征用的相关程序，但这种交易很明显短期内不能在其他地方适用。因此，除重庆市农村产权交易所外，其他类似的农村土地交易机构不具备交易建设用地挂钩指标的条件。
四、结语
正如有人指出，建立农村土地流转市场必须做好两个工作，“首先土地产权是清晰的，其次市场是有各种中介和服务的。这两个合在一起，才能算是真正健全的土地流转市场。”而从我国当前农村土地流转现状来看，建立农村土地流转有形市场至少能从三个方面缓解农村土地流转过程中遭遇的问题，一是减少无序流转，规范市场；二是减少矛盾纠纷，稳定社会；三是提高土地利用效率，促进公平公正。
目前除国家批准的试点城市重庆和成都就土地流转客体和流转范围做出创新外，其余的农村土地流转交易中心基本只对土地承包经营权流转提供服务。这就使得建立农村土地及房屋等不动产交易的市场依然非常困难。同时，农村土地流转交易中心应有的上述各种功能也不能得到充分的发挥。因此，笔者认为，要提高农村土地市场化程度，就需要结合当地的各种土地权属交易现状，尽量将已有各种交易品种纳入农村土地交易市场，以丰富土地市场，规范交易行为。
由于《宪法》及《农村土地承包经营法》早已将农村土地承包经营权的流转纳入到法律允许的框架内，所以土地承包经营权能够通过交易中心进行交易是毋庸置疑的。但农村的土地和房屋具有极强的人身属性，即使是土地承包经营权的流转也大都限于乡里乡亲之间，部分权利甚至禁止流转，如宅基地使用权等。大多数农村土地交易机构也只限于流转土地承包经营权。因此，如何在现有法律框架下扩大和界定农村土地流转市场上的交易客体和交易方式，推动农村土地由资产向资本转变，需要认真思考。笔者认为，这其中关键是要明确两个问题，一是该项权利能否流转，二是该项权利是否需要在交易中心流转。
一、关于集体建设用地使用权的交易
农村集体建设用地主要包括农民宅基地、乡镇企业用地、公共设施和公益事业用地、以及经依法办理了农地转用手续的农用地四个部分。“所谓我国农村集体建设用地的流转意指由于法律上长期对集体建设用地流动的规制所形成的‘不规范’的土地交易。”城市土地需求的增加、城乡建设用地结构的不平衡以及农民进城务工引起的房屋闲置等推动了土地流转客体由土地承包经营权向集体建设用地使用权及其附属房屋的扩大。但是，目前的法律规定和主流观点仍认为：宅基地不得单独转让，农民之间宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部；乡镇企业用地不得出让、转让、出租或单独设定抵押；公共设施和公益事业用地不得流转。
值得一提的是，安徽省在2002年就推出了《集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》。其中规定，建设单位使用集体建设用地，除乡(镇)、村公共设施、公益事业建设和农村村民建住宅经依法批准使用本集体所有的土地实行拨用外，应当以有偿使用方式取得；有偿取得集体建设用地使用权的土地使用者可以转让、出租、抵押等形式处分集体建设用地使用权；农村村民宅基地使用权可以进行流转，但其实际占用面积超过法定标准的部分应当缴纳土地有偿使用费；乡(镇)、村公共设施、公益事业建设用地不改变原有用途的，可以直接流转；改变用途的，应当签订集体建设用地有偿使用合同，缴纳土地有偿使用费。此外，广东省在2005年推出的《集体建设用地使用权流转管理办法》和2009年1月1日生效的《湖南省集体建设用地管理暂行办法》也做了相似规定。
自安徽省芜湖市作为国土资源部批准的第一个试点乡镇开始，与上述制度相配套的试点乡镇日益增加。实践证明，上述制度能盘活存量集体建设用地，有利于建立农村土地市场、完善社会保障制度和提高农民生活水平。就宅基地及其上房屋的流转而言，交易机构的功能更多体现为中介服务，为供需双方提供流转机会和法律支持，因此是否在交易中心交易应依当事人自愿；就其他集体建设用地的流转而言，交易机构更多地体现为监督功能，以减少集体建设用地流转过程中权力寻租的可能，故该部分集体建设用地的流转应被强制性要求在指定交易场所交易。因此，试点乡镇在建立农村土地流转交易场所时完全可以将集体建设用地的流转纳入其中。
二、关于土地承包经营权入股后的股权或收益分配权交易
虽然《农村土地承包经营法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》都赋予了承包户将土地入股成立合作社或股份公司的权利，但对于承包户因此形成的股权能否进行社会化流转的问题尚无定论。在农村股份合作制改革初期，各地的股份合作组织都明确规定，股东个人持有的“股权”及收益分配权，不得以继承、转让、赠与或抵押等方式流转。近年来，部分农村股份合作组织对股权的设置进行了一些调整和完善，明确规定股权可在农村社区股份合作组织内部流通,并进行了股权流转的探索。如南海市平洲区农村社区股份合作组织规定，股东个人持有的物业股，在社区股份合作组织内部，经股份合作组织办理股权变更手续后，可以以继承、转让或抵押等方式流转。
目前，成都农村产权交易所和重庆农村土地交易所已明确将股权列为交易所的交易客体。但因土地入股形成股权的流转方式在中东部地区比较少，其形式及流转程序也不规范，国家及有关部门对股东“股权证”的颁发程序还未予以规定，故股权的流转还存在很多障碍。值得注意的是，佛山市南海区在2008年底即开始筹划建立农村集体土地和股权流转交易中心。
三、关于建设用地挂钩指标的交易
该交易客体目前只存在于重庆市农村土地交易所。根据2008年12月1日生效的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》的规定，“农村土地交易所交易品种包括实物交易和指标交易：实物交易指农村集体土地使用权或承包经营权交易；指标交易指建设用地挂钩指标交易。”所谓建设用地挂钩指标，“特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设的用地指标。”因此，建设用地挂钩指标交易实质上是在集体建设用地流转的基础上又往前走了一步。在这种制度下，土地复垦和用地指标交易基本取代了征地制度，土地从集体所有向国家所有转变的程序大为缩减。
该交易客体很特殊，它的交易因获得了国家的认可而回避了土地征用的相关程序，但这种交易很明显短期内不能在其他地方适用。因此，除重庆市农村产权交易所外，其他类似的农村土地交易机构不具备交易建设用地挂钩指标的条件。
四、结语
正如有人指出，建立农村土地流转市场必须做好两个工作，“首先土地产权是清晰的，其次市场是有各种中介和服务的。这两个合在一起，才能算是真正健全的土地流转市场。”而从我国当前农村土地流转现状来看，建立农村土地流转有形市场至少能从三个方面缓解农村土地流转过程中遭遇的问题，一是减少无序流转，规范市场；二是减少矛盾纠纷，稳定社会；三是提高土地利用效率，促进公平公正。
目前除国家批准的试点城市重庆和成都就土地流转客体和流转范围做出创新外，其余的农村土地流转交易中心基本只对土地承包经营权流转提供服务。这就使得建立农村土地及房屋等不动产交易的市场依然非常困难。同时，农村土地流转交易中心应有的上述各种功能也不能得到充分的发挥。因此，笔者认为，要提高农村土地市场化程度，就需要结合当地的各种土地权属交易现状，尽量将已有各种交易品种纳入农村土地交易市场，以丰富土地市场，规范交易行为。
