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[农村村宅产权登记主体探讨]
本文所探讨的农村村宅产权包含农村宅基地使用权和宅基地上所建民房的房屋所有权在内的两项物权。
一、农村村宅产权登记概况
上海在上世纪80年代末90年代初期，完成了农村宅基地普查和登记工作，大部分农村村民申领了《上海市农村宅基地使用权证》，农村宅基地使用权登记主体全市统一规定为户主“XXX”，其宅基地使用权证所记载的权利为全体家庭人员共同拥有，这种表述也为社会各方所认可。而宅基地上所建的房屋产权，自改革开发以来一直未曾进行过全面、系统的普查和产权登记工作。1996年《上海市房地产登记条例》实施后，全市房地产登记部门不再对农村村宅单独核发《宅基地使用权证》，取而代之的是核发《上海市房地产权证》，同时登记了农村村宅的宅基地使用权和房屋所有权，登记主体一开始都沿用了原先的做法，即仍为户主“XXX”，之后由于涉及宅基地登记的行政诉讼不断，大部分区县停止了农村村宅产权的登记工作。
二、农村村宅产权登记败诉的原因和目前的一些做法
2000年以后，随着上海的大开发、大建设，农村村宅动迁愈来愈多，加上房价的增幅过快等原因，由农村村宅动迁而引起的利益纠纷和矛盾越来越多，要求撤销房地产权证的行政诉讼案件越来越多，且登记机构败诉率很高。
此类案件败诉主要是由登记主体错误、不明或缺乏依据所致。究其原因，一方面房产登记部门将农村村宅的产权主体登记在户主一人名下的做法确实缺少法律、法规的支撑，另一方面登记部门和农村村宅产权共有人对权利人的理解也不一致。农村村宅的权利人按照惯例都是登记在户主一人名下的，登记部门对此产权人的解释是广义的，即产权虽登记在户主一人名下，但产权应为家庭人员共有。而村宅的产权共有人出于各自利益考虑，虽然也认同登记部门这一解释，但对具体有哪些共有人拥有产权的表述往往不一致。
农村宅基地是为便于农产安居乐业，经过土地管理部门批准由农村集体经济组织划拨给农产建房而用；是以户为单位，按户内人数的多少，拨给不同大小的宅基地，显然宅基地使用权是户内家庭人员共有。而宅基地上的房屋则一般是由有经济来源的家庭人员共同出资建造，有的是经过几代人几次建造而成，房屋产权人登记在户主一人名下确实不妥。
为避免出现行政败诉，上海大部分区县停止了农村村宅产权的登记工作，但由于农产没有产权证，给日常的生活和工作带来诸多不便，致使信访不断，因此，有的区县规定农村村宅产权经公证之后，才能将村宅产权登记到具体家庭人员名下(事实上大部分公证处出于自身风险考虑不愿意出具这样的公证文书)；有的区县则采取产权登记到户名下的做法，即权利人为“XXX户”。我们赞成后一种做法。
三、农村村宅以“XXX户”作为登记主体的理由
1．一般来说，农村宅基地使用权的原始取得和房屋建造的许可都是以“户”的名义核准的。批多少土地、建多少房屋都是依据家庭人员的多少即户型而定，至于谁出资建房，宅基地管理部门概不过问，并且以后家庭人员因生老病死、婚嫁迎娶而发生变化，只要户型不发生变化，宅基地管理部门也不可能再增减宅基地。登记部门仅依据有关物权取得的批文、合约等法律文件进行物权记载公示，而不是确权、析产的司法部门。既然宅基地取得和房屋建造的许可文件是以“户”为名义核发的，登记部门也就理应以“户”为名义进行物权登记。
2．将宅基地上的“土地使用权和房屋所有权”两种物权登记到所有权利人名下难度很大。随着时间的推移，家庭人员可能发生数量变化。但因宅基地使用权一般是以户型核定下拨的，是相对稳定的，离去的人其宅基地使用权是自然退出的(至少是虚拟退出的)，新增的人其宅基地使用权是自然承受、法定赋予的；而房屋所有权则以“谁出资、谁拥有”原则确定，不以人的离去而自然放弃或灭失，新增人员也不会自然承受其权利，所以宅基地上派生出来的这两种权利的权利人是不同的、不一致的。拥有房屋所有权的人可能没有真正的土地使用权，拥有土地使用权的人可能没有真正意义上的房屋所有权，登记部门在一张房地产权证上很难将所有的权利人记载清楚，稍有不慎可能会记载错误，损害权利人的权益，其难度之大、风险之大、成本之大是可想而知的。
3．即便将宅基地上的宅基地使用权人和房屋所有权人界定清楚并登记发证，但也会为以后的农村宅基地管理留下许多难以解决的隐患。因生老病死、婚嫁迎娶，物权可能会发生变动，出嫁、分户出去、离开家庭的人要将房屋物权赠与或转让与家庭其他人员，势必涉及一笔不小的交易、公证、税收等费用，增加农民负担。若出嫁、分户出去、离开家庭的人不愿转让、赠与物权(可能是恶意串通的，也可能是家庭矛盾恶化所致)，则会造成其他家庭人员居住困难，合法权益得不到保障，从而向宅基地管理部门提出增加宅基地和房屋建造面积的申请，宅基地管理部门将进退两难。家庭人员一旦死亡，房屋产权将发生法定继承，如继承人出于某种动机不愿意放弃继承权则会使宅基地上房屋物权人增加、甚至循环增加，从而给真正生活在其中的家庭人员造成居住困难。因迎娶和新出生而新增加的家庭成员将有可能永远没有自己的房屋，徒有宅基地使用权的虚名。
4．参照企业法人的房地产产权一般不登记在股东名下的做法和规定，农村村宅的产权也可以不登记在具体家庭人员的名下。农村中的“XXX户”就好比是企业法人“XXX有限公司”，户中的家庭人员就好比是企业法人内部的股东。由于企业法人的房地产都登记在企业法人名下，企业股东发生变化和调整时，无须办理房地产变更登记，更无须办理房地产转移登记，至多在权证附记栏内做一些必要的记载。当股东就企业法人的房地产在处置、收益、权益等方面发生矛盾时，通过协商或诉讼途径解决，而不是通过房地产登记部门解决。同理将农村村宅产权登记在“户”名下，一旦家庭人员发生变化、调整时，也就无须办理房地产变更登记，更无须办理房地产转移登记，至多在权证附记栏内因特殊需要做一些必要的记载。当家庭人员就该户的房地产在处置、收益、权益等方面发生矛盾时应通过协商或诉讼途径解决。这样，房地产登记部门就避免了错误登记的风险。这种做法既更符合实际，也更具有操作性。
一、农村村宅产权登记概况
上海在上世纪80年代末90年代初期，完成了农村宅基地普查和登记工作，大部分农村村民申领了《上海市农村宅基地使用权证》，农村宅基地使用权登记主体全市统一规定为户主“XXX”，其宅基地使用权证所记载的权利为全体家庭人员共同拥有，这种表述也为社会各方所认可。而宅基地上所建的房屋产权，自改革开发以来一直未曾进行过全面、系统的普查和产权登记工作。1996年《上海市房地产登记条例》实施后，全市房地产登记部门不再对农村村宅单独核发《宅基地使用权证》，取而代之的是核发《上海市房地产权证》，同时登记了农村村宅的宅基地使用权和房屋所有权，登记主体一开始都沿用了原先的做法，即仍为户主“XXX”，之后由于涉及宅基地登记的行政诉讼不断，大部分区县停止了农村村宅产权的登记工作。
二、农村村宅产权登记败诉的原因和目前的一些做法
2000年以后，随着上海的大开发、大建设，农村村宅动迁愈来愈多，加上房价的增幅过快等原因，由农村村宅动迁而引起的利益纠纷和矛盾越来越多，要求撤销房地产权证的行政诉讼案件越来越多，且登记机构败诉率很高。
此类案件败诉主要是由登记主体错误、不明或缺乏依据所致。究其原因，一方面房产登记部门将农村村宅的产权主体登记在户主一人名下的做法确实缺少法律、法规的支撑，另一方面登记部门和农村村宅产权共有人对权利人的理解也不一致。农村村宅的权利人按照惯例都是登记在户主一人名下的，登记部门对此产权人的解释是广义的，即产权虽登记在户主一人名下，但产权应为家庭人员共有。而村宅的产权共有人出于各自利益考虑，虽然也认同登记部门这一解释，但对具体有哪些共有人拥有产权的表述往往不一致。
农村宅基地是为便于农产安居乐业，经过土地管理部门批准由农村集体经济组织划拨给农产建房而用；是以户为单位，按户内人数的多少，拨给不同大小的宅基地，显然宅基地使用权是户内家庭人员共有。而宅基地上的房屋则一般是由有经济来源的家庭人员共同出资建造，有的是经过几代人几次建造而成，房屋产权人登记在户主一人名下确实不妥。
为避免出现行政败诉，上海大部分区县停止了农村村宅产权的登记工作，但由于农产没有产权证，给日常的生活和工作带来诸多不便，致使信访不断，因此，有的区县规定农村村宅产权经公证之后，才能将村宅产权登记到具体家庭人员名下(事实上大部分公证处出于自身风险考虑不愿意出具这样的公证文书)；有的区县则采取产权登记到户名下的做法，即权利人为“XXX户”。我们赞成后一种做法。
三、农村村宅以“XXX户”作为登记主体的理由
1．一般来说，农村宅基地使用权的原始取得和房屋建造的许可都是以“户”的名义核准的。批多少土地、建多少房屋都是依据家庭人员的多少即户型而定，至于谁出资建房，宅基地管理部门概不过问，并且以后家庭人员因生老病死、婚嫁迎娶而发生变化，只要户型不发生变化，宅基地管理部门也不可能再增减宅基地。登记部门仅依据有关物权取得的批文、合约等法律文件进行物权记载公示，而不是确权、析产的司法部门。既然宅基地取得和房屋建造的许可文件是以“户”为名义核发的，登记部门也就理应以“户”为名义进行物权登记。
2．将宅基地上的“土地使用权和房屋所有权”两种物权登记到所有权利人名下难度很大。随着时间的推移，家庭人员可能发生数量变化。但因宅基地使用权一般是以户型核定下拨的，是相对稳定的，离去的人其宅基地使用权是自然退出的(至少是虚拟退出的)，新增的人其宅基地使用权是自然承受、法定赋予的；而房屋所有权则以“谁出资、谁拥有”原则确定，不以人的离去而自然放弃或灭失，新增人员也不会自然承受其权利，所以宅基地上派生出来的这两种权利的权利人是不同的、不一致的。拥有房屋所有权的人可能没有真正的土地使用权，拥有土地使用权的人可能没有真正意义上的房屋所有权，登记部门在一张房地产权证上很难将所有的权利人记载清楚，稍有不慎可能会记载错误，损害权利人的权益，其难度之大、风险之大、成本之大是可想而知的。
3．即便将宅基地上的宅基地使用权人和房屋所有权人界定清楚并登记发证，但也会为以后的农村宅基地管理留下许多难以解决的隐患。因生老病死、婚嫁迎娶，物权可能会发生变动，出嫁、分户出去、离开家庭的人要将房屋物权赠与或转让与家庭其他人员，势必涉及一笔不小的交易、公证、税收等费用，增加农民负担。若出嫁、分户出去、离开家庭的人不愿转让、赠与物权(可能是恶意串通的，也可能是家庭矛盾恶化所致)，则会造成其他家庭人员居住困难，合法权益得不到保障，从而向宅基地管理部门提出增加宅基地和房屋建造面积的申请，宅基地管理部门将进退两难。家庭人员一旦死亡，房屋产权将发生法定继承，如继承人出于某种动机不愿意放弃继承权则会使宅基地上房屋物权人增加、甚至循环增加，从而给真正生活在其中的家庭人员造成居住困难。因迎娶和新出生而新增加的家庭成员将有可能永远没有自己的房屋，徒有宅基地使用权的虚名。
4．参照企业法人的房地产产权一般不登记在股东名下的做法和规定，农村村宅的产权也可以不登记在具体家庭人员的名下。农村中的“XXX户”就好比是企业法人“XXX有限公司”，户中的家庭人员就好比是企业法人内部的股东。由于企业法人的房地产都登记在企业法人名下，企业股东发生变化和调整时，无须办理房地产变更登记，更无须办理房地产转移登记，至多在权证附记栏内做一些必要的记载。当股东就企业法人的房地产在处置、收益、权益等方面发生矛盾时，通过协商或诉讼途径解决，而不是通过房地产登记部门解决。同理将农村村宅产权登记在“户”名下，一旦家庭人员发生变化、调整时，也就无须办理房地产变更登记，更无须办理房地产转移登记，至多在权证附记栏内因特殊需要做一些必要的记载。当家庭人员就该户的房地产在处置、收益、权益等方面发生矛盾时应通过协商或诉讼途径解决。这样，房地产登记部门就避免了错误登记的风险。这种做法既更符合实际，也更具有操作性。
